中华人民共和国物权法
第七十三条理解
坦言律师 张祖勤
物权法 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
●条文主旨
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所归属的规定。
●立法背景
在物权法起草、审议和征求意见中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属不明，导致业主与开发商、业主与物业公司纠纷多，矛盾大，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属作出明确规定。但在物权法中如何规定，存在着不同意见。有的认为，道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权。有的认为，绿地是土地的一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。有的认为，城市的土地是国有的，无论是道路还是绿地，所有权只能归国家。有的认为，现实中，业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房没有权利。有的认为，业主购房后对所购房屋拥有的所有权包括两部分，一部分是对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有的专有权、独立的所有权，另一部分是对专有部分以外的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所等共有部分以及建筑物的附属设施享有的共有权。有的认为，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。
●条文解读
道路、绿地、物业服务用房归属的现实情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。道路有的归业主所有，有的归市政所有。例如有的地方规定，建筑区划内四米以下宽的道路归业主，四米以上宽的道路归市政。有些大的建筑区，如北京的天通苑，主干线道路产权归政府。物业管理用房的归属，《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
立法部门经调查研究认为，道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所作为建筑物的附属设施原则归业主共有。因此本条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有。不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
●坦言律师
1、绿地概念：针对《物权法》第73条中“绿地”的解释【参阅全国人大委员会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第73页。】：“本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。”意应为附着于土地之物。就绿地而言，附着于土地的究竟是什么?通过下面绿地规划的注解，大抵可以得出这样的答案：附着于土地的主要是植被。《物权法》第73条规制的对象是“建筑区划内的绿地”，到规划学中去寻找绿地的含义。【参阅《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)，中国建筑工业出版社1994年版，第4页、第6页。】城市居住区规划设计规范显示，在居住区规划之下，居住区用地依其功能被分为居住用地、公建用地、公共绿地、道路用地四种。此处的公共绿地与《物权法》第73条所称的“城镇公共绿地”并非同一含义，《物权法》第73条所称的“城镇公共绿地”是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住公园、小区小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地。可见，建筑区划内的绿地是从建设用地的角度来使用的。小区的绿地除了上述公共绿地之外，还包括宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，但不包括屋顶、晒台上的人工绿地。通常所谓绿地率，即指居住区用地范围内上述各种绿地的总和占居住区用地的比率。【参见徐明尧：《也谈绿地率——兼论居住区绿地规划控制》，《规划师》2000年第5期 】
2.售房协议设定绿地专有使用权的合法性
（1）由于专有使用权设定协议在性质上属于(共有物)分管协议，须由共有人的合意才能订立，非共有人所作出的专有使用权的约定仅为一般的债权协议，对于共有人并不能直接产生拘束力。因此，共有部分的分管于此时尚不能发生，专有使用权当然无从成立。因为依我国《物权法》的规定，无论是商品房预售还是商品房现售，在商品房买卖合同成立之时，买受人并未取得所涉商品房的所有权，也就无从确立其业主地位，无从对小区共有部分享有共有权。允许开发商在第一次的权利配置中将该特定部分的专有使用权卖断给特定人显然是不符合物权法的共有意图当然的应认为违反公共秩序而确定售房协议设定绿地专有使用权条款无效。
3.规划文件不能规定绿地专属于个人。
《城乡规划法》的第三十七条是关于以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目申请建设用地规划许可证的核发程序的规定。
第三十七条规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。
《城乡规划法》的第三十八条是关于以出让方式取得国有土地使用权的建设项目建设用地规划许可证的核发程序的规定。 依《城乡规划法》的第三十八条规定 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
本条是关于以出让方式取得国有土地使用权的建设项目建设用地规划许可证的核发程序的规定。
4.《城市绿化条例》适用于在城市规划区内种植和养护树木花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理，没有明确绿地的权属。
公共绿地或者明示属于个人“绿地”争议多属因“绿地”本身的使用(改变用途)而发生的争议，这里置重的是植被所占用范围内的土地 (建设用地)使用权的归属，而绝非植被所有权的归属。
建设工程用地许可和建设工程规划规划许可的公共绿地，共有部分本由全体业主共有，其使用所产生之收益理应由全体业主共有。但如果开发商在商品房买卖合同中将小区绿地的专有使用权一次性、永久性地授予某买受人，又不将该部分绿地的专用利益回馈给全体业主，则剥夺了全体业主对共有部分的收益权，应予禁止。同时，如果允许在商品房买卖合同中设定绿地的专有使用权，则将会导致全体业主共有的绿地面积减少。绿地权利，可以通过明文属于个人的，以专有使用权为主，而这里的“明示”，只能是管理规约或业主大会的明示，而且明示的意义仅在于在绿地之上设定专有使用权。
绿地的概念把土地使用权和地上的植被简单化一的成为绿地，导致物权法定无法落实绿地的权属依法登记，因此，物权法第七十三条规定的遭致理解歧义，绿地被侵占事件屡屡发生，通过法律授权行政机关实施行政许可的方式重新配置绿地的权属必然引发的后果。
●相关规定
《物业管理条例》第38条。
物权法
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。